ورشکستگی ملکی ادامه دارد قیمت مسکن در دبی در سطح دو سال پیش

دنیای اقتصاد - قیمت ملک در دبی طی سه ماه گذشته 41‌ درصد کاهش یافته است و قیمت‌ها هم‌اکنون به سطح قیمت‌های سال 2007 رسیده و انتظار می‌رود این قیمت‌ها بیش از پیش کاهش یابد.بانک UBS در تحلیل خود از بازار مسکن دبی، کاهش قیمت در این بازار را به سقوط آزاد تشبیه کرده و اعلام کرده است، هم‌اکنون بسیاری از سرمایه‌گذاران عمده در امارات ترمز پروژه‌های بزرگ را کشیده‌اند.

پروژه احیای بازار مسکن با تزریق نقدینگی در سه کشور کلید خورد
تداوم ورشکستگی‌های ملکی در امارات
محور برنامه‌های‌نجات مسکن در کشورانگلیس، ژاپن و امارات: کمک مالی بدون محدودیت به شرکت‌های ساختمانی در‌حال ورشکستگی برای شروع پروژه‌های جدید
 سازندگان مسکن در انگلیس برای جلب مردم به خرید‌خانه اعلام آمادگی کرده‌اند تا یک‌سال از زمان تحویل واحدها هزینه قبوض آب و برق و تلفن را بپردازند.
نیلوفر قدیری
ابعاد رکود مسکن در جهان اندکی محدود شده اما توسعه آن در امارات همچنان قربانی می‌گیرد.
بحران افت ارزش املاک و خروج سرمایه‌گذاران خارجی از حوزه ساخت‌و‌ساز، دومین امیرنشین بزرگ و مهم امارات را با نگرانی جدی روبرو کرده است.
برای اطلاع از عاقبت سرمایه‌گذاری خارجی در امارات کافی است به جدیدترین تصاویر و فیلم‌های مستند تهیه شده از این کشور دقت شود یا درباره میزان ریسک سرمایه‌گذاری در این منطقه گزارش موسسات اقتصادی معتبر جهان مرور شود.
بسیاری از موسسات تحقیقاتی در حوزه املاک، به کاهش بیشتر قیمت مسکن و تشدید رکود ساخت و ساز در دبی هشدار می‌دهند.
پارکینگ‌های مملو از خودروهای لوکس در اطراف فرودگاه دبی حاکی از خروج دسته جمعی میهمانان خارجی از این منطقه است. یکی از همین خارجی‌ها در فیلمی که اخیراً در شبکه‌های خبری جهان پخش شد اذعان کرد که سرمایه‌گذاران خارجی برای فرار از دام طلبکاران، خودرو و ملک اجاره‌ای‌شان را رها می‌کنند و با اولین پرواز به کشورشان برمی‌گردند.
در این میان، بانک‌های بزرگ دنیا رتبه سرمایه‌گذاری در امارات را پایین ارزیابی می‌کنند.
بانک UBS در تحلیل خود از بازار مسکن دبی، کاهش قیمت در این بازار را به سقوط آزاد تشبیه کرده و اعلام کرده است هم‌اکنون بسیاری از سرمایه‌گذاران عمده در امارات ترمز پروژه‌های بزرگ را کشیده‌اند.
خبرگزاری بی.بی.سی نیز با اشاره به آخرین آمارهای منتشر شده در مورد قیمت خانه در دبی، از ترک مشتریان قدیمی از بازار این منطقه خبر داده است.
به گزارش بی.بی.سی قیمت ملک در دبی طی سه ماه گذشته 41‌درصد کاهش یافته است و قیمت‌ها هم‌اکنون به سطح قیمت‌های سال 2007 رسیده و انتظار می‌رود قیمت املاک در دبی بیش از پیش کاهش یابد.
این خبرگزاری افزوده است: بحران جهانی اقتصادی دلیل اصلی این روند اعلام شده است. این بحران همچنین باعث شد تا فرصت‌های شغلی جدید در دبی به شدت کاهش یابد.
اما در حالی که رکود و بحران مسکن در جهان یکی از چالش‌های بزرگ محسوب می‌شود، دولت‌های سه کشور انگلیس، امارات و ژاپن تصمیم‌گرفتند برای عبور ازاین بحران پول به شکل هدفمند به بازار مسکن تزریق ‌کنند.
این حربه جدید که تحلیل‌گران آن را نتیجه گردهمایی اخیر سران کشورهای عضو گروه بیست در لندن عنوان می‌کنند،‌میلیاردها دلار کمک مالی را در اختیار عوامل ساخت‌و‌ساز قرار می‌دهد تا جلوی ورشکستگی شرکت‌های ساختمانی گرفته شود.
منابع خبری در انگلیس با تاکید بر هدفمند بودن تزریق پول به بخش مسکن اعلام کرده‌اند: سرفصل برنامه‌ احیای بازار مسکن در انگلیس، امارات و ژاپن نجات شرکت‌های ساختمانی از بدهی‌های‌میلیاردی به پیش‌خریداران است.
برج‌سازها در این کشورها از دو سال پیش بیش‌از 50‌درصد واحدهای مسکونی و تجاری را پیش‌فروش کردند؛ اما اکنون نه واحدها آماده بهره‌برداری است و نه اینکه سازنده توانایی پرداخت اصل پول و جریمه را به پیش‌خریدار دارد.
در برنامه احیای بازار مسکن، پیش‌بینی شده که دولت بدهی سازنده‌ها به مردم را مستقیم پرداخت کند تا بلکه شرکت‌های ساختمانی با تسویه حساب بدهی‌ها مجددا قدرت ادامه کار را پیدا کنند.
رکود مسکن در جهان همچنان ادامه دارد؛ اما به نظر می‌رسد در کشورهایی که سیاست اختصاص نقدینگی به این بخش در نظر گرفته شده، خیلی زود رکود به رونق تبدیل شود. تحلیل‌های غلط برخی کارشناسان مسکن این است که نقدینگی تحت هر شرایطی می‌تواند بازار مسکن را با شوک افزایش قیمت روبه‌رو کند؛ درحالی‌که نقدینگی فقط در شرایط رونق برای بازار مسکن خطر محسوب می‌شود؛ اما زمانی‌که ساخت‌و‌ساز تعطیل شده بانک‌ها وام مسکن نمی‌پردازند و قیمت مسکن نیز کاهش یافته، اگر نقدینگی هدفمند تزریق شود نه تنها بحران تشدید نمی‌شود، بلکه می‌توان انتظار روزهای متعادل و البته با رونق برای ساخت‌وساز داشت.
400میلیون پوند مختص انبوه‌سازان انگلیسی
اکنون و در پی تصمیم دولت‌ها در اقتصادهای بزرگ دنیا برای مداخله در بازارها و کاستن از تب و تاب بحران شدیدی که کل جهان را در بر گرفته، تزریق پول به بازارهای مسکن در چند کشور آغاز شده‌است. دولت انگلیس اخیرا اعلام کرده‌است که مسکن‌سازان بحران زده در این کشور درخواست خود را برای دریافت کمک مالی از دولت اعلام کنند. این کمک مالی قرار است از بودجه 400‌میلیون پوندی تامین شود که دولت انگلیس به تازگی برای این هدف تصویب کرده‌است.
وزارت مسکن انگلیس امیدوار است با ارائه این کمک به انبوه‌سازان و سازندگان مسکن، 10‌هزار مسکن جدید تا پایان سال جاری میلادی ساخته شود. سازندگان مسکن برای دریافت این کمک نقدی باید رسما به وزارت مسکن درخواست بدهند و همراه این درخواست، طرح پیشنهادی خود را هم برای صرف و هزینه این کمک ارائه کنند. همچنین بودجه جداگانه 100‌میلیون پوندی را هم دولت برای اختصاص به مقامات محلی تصویب کرده که این مقامات با استفاده از این پول، مسکن عمومی برای بی‌خانمان‌ها خواهند ساخت.
اکثر انبوه‌سازانی که واجد شرایط دریافت این کمک مالی خواهند بود، کسانی هستند که پروژه‌های نیمه کاره ساختمانی دارند. انبوه‌سازان از کمک مالی که از دولت دریافت می‌کنند می‌توانند برای خرید مصالح ساختمانی ارزان یا پرداخت حقوق کارگران ساختمانی استفاده کنند تا کار نیمه‌تمام ساختمان به پایان برسد. وزیر مسکن انگلیس اعلام کرده که از بودجه اختصاصی به بازار مسکن فقط برای حل مشکلات آنی این بازار استفاده نمی‌شود و سعی خواهد شد که راه‌حل‌های طولانی مدتی هم برای چنین بحرانی تهیه شود. این درحالی است که سازندگان مسکن و تحلیل‌گران بازار مسکن انگلیس می‌گویند، اگر چه تقاضا در بازار مسکن در هفته‌های اخیر تکان خورده، اما این به معنای بهبود قیمت مسکن نیست و رکود همچنان ادامه دارد. از سوی دیگر بانک‌ها همچنان در پرداخت وام مسکن به متقاضیان با احتیاط عمل می‌کنند و این کار همچنان روندی بسیار زمان‌بر است. در چنین شرایطی سازندگان مسکن در انگلیس مشوق‌هایی را برای خریداران در نظر می‌گیرند که از جمله آن پرداخت قبوض آب و برق و تلفن ساختمان به مدت یک سال بعد از فروش آپارتمان است.
مداخله دولت ژاپن با 5/14‌میلیارد دلار
در همین حال دولت ژاپن نیز در اقدامی مشابه برای تقویت بازار مسکن خود، بسته نجات 800‌میلیارد ینی معادل بیش از 8‌میلیارد دلار برای کمک به حل بحران مسکن این کشور تصویب کرده‌است. بانک دولتی توسعه ژاپن بیش از یک‌میلیارد دلار به خرید بنگاه‌های سرمایه‌گذاری مسکن اختصاص می‌‌دهد. همچنین 500‌میلیون دلار برای حمایت از مسکن‌سازان اختصاص می‌یابد. 3‌میلیارد و 500‌میلیون دلار هم برای کمک به وام‌های ورشکست شده مسکن و 3‌میلیارد دلار به پروژه‌های توسعه شهری اختصاص می‌یابد.
دولت ژاپن بعد از آن تصمیم به مداخله در بازار مسکن گرفت که سرمایه‌گذاران خارجی به سرعت و در تعداد زیاد شروع به خروج از بازار مسکن این کشور کردند. انتشار آمار خروج سرمایه‌گذاران خارجی از بازار مسکن ژاپن دولت این کشور را به اقدام فوری در این مورد واداشت. طی یک سال گذشته بازار مسکن ژاپن بیش از نیمی از ارزش خود را از دست داده‌است. چند بنگاه بزرگ ساختمانی در این کشور اعلام ورشکستگی کرده‌‌اند و ارزش سهام آنها در بورس سقوط کرده‌است.
تحلیل‌گران اقتصادی در ژاپن تصمیم اخیر دولت درباره مداخله در بازار مسکن را با بدبینی می‌نگرند و می‌گویند، تلاش برای ایجاد فضای امن سرمایه‌گذاری مفیدتر از تزریق پول به این بازار و کمک‌های مالی کوتاه مدت است. به گفته این تحلیل‌گران، بازار مسکن ژاپن به این دلیل سقوط کرد که سرمایه‌گذاری باقی نمانده بود. اگر دولت فضای امنی برای شرکت‌های مالی در انجام سرمایه‌گذاری ایجاد کند، بازار رشد خواهد کرد.
بسته نجات بازار مسکن بخشی از بودجه اضطراری مخصوص مواقع بحرانی بود که دولت همین هفته به پارلمان ارائه کرد. دولت همچنین قصد دارد نهادهای دولتی را مجاز کند که سهام بانک‌های مسکن را تا سال 2012 خریداری کنند تا بانک‌ها از ورشکستگی نجات یابند.
کمک دولت دبی به 800 شرکت ساختمانی
دبی یکی دیگر از بازارهایی است که امیدوار است با مداخله دولت، از رکود بخش مسکن رهایی یابد. سازمان نظارت بر مقررات مسکن دبی اعلام کرده ‌است که سرمایه‌گذاران مسکن در این شهر که پروژه‌های ساختمانی‌شان متوقف شده است، از دولت بودجه دریافت می‌کنند. بر اساس مقررات جدید اگر دولت در بازبینی پروژه‌ای به این نتیجه برسد که این پروژه رسما با توقف رو‌به‌رو شده و از نظر مالی به بحران خورده، همه پولی را که خریداران برای پیش‌خرید آن پروژه پرداخت کرده‌اند، از جانب سرمایه‌گذاران طبق قرارداد به آنها بازمی‌گردانند. این قانون از هم اکنون اجرا می‌شود؛ اما وضعیت اجباری ندارد و قرار است به زودی اجباری شود. این قانون به زودی شامل سرمایه‌گذارانی که به دلیل بحران اقتصادی اخیر حتی نتوانسته‌اند پروژه‌ خود را شروع کنند هم می‌شود.
در حال حاضر بیش از 800 پروژه ساختمانی توسط دولت در سراسر دبی شناسایی شده‌اند که نیمه‌کاره‌اند و باید مشمول این قانون کمک شوند. کارشناسان دولتی بعد از بررسی روند کاری هر یک از این پروژه‌ها میزان کمک مالی را که به آنها اختصاص می‌یابد، مشخص می‌کنند. اگر پروژه 80‌درصد کامل شده‌باشد، خریداران 100‌درصد پول پرداختی خود را از دولت پس می‌گیرند. اگر 60‌درصد پروژه کامل شده‌باشد خریداران فقط 60‌درصد پول خود را می‌گیرند. اگر کار ساخت پروژه هنوز شروع نشده‌باشد، خریداران 30‌درصد از پولی را که پرداخته‌اند، پس می‌گیرند. تحلیل‌گران بازار مسکن دبی اما امیدی ندارند که با وجود تصویب این‌گونه قوانین، بازار مسکن دبی تا پایان سال جاری میلادی تغییری بکند. آمارهای جدید نشان می‌دهد که قیمت مسکن در دبی ممکن است تا 70‌درصد کاهش یابد. با شدت گرفتن رکود اقتصادی، بسیاری از کسانی که در سال‌های اخیر برای کار و زندگی به این شهر رفته‌اند، در حال ترک دبی هستند و به این ترتیب تقاضا برای مسکن همچنان روند نزولی را طی می‌کند. پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که متوسط قیمت مسکن در دبی به 500 درهم در هر متر مربع کاهش یابد. در سه ماهه آخر سال 2008 این رقم 850 درهم در هر متر مربع بود. با شدت گرفتن روند خروج کارگران خارجی از دبی، پیش‌بینی می‌شود که تا پایان سال 2010 بیش از 30‌درصد خانه‌های مسکونی دبی خالی باشد. در 6 ماهه گذشته قیمت خانه‌های مسکونی در دبی بیش از 42‌درصد کاهش یافته‌است.

گزارش UBS از ریسک سرمایه‌گذاری در امارات
بانک UBS سوئیس، غول‌ بانکداری جهان، در آخرین ارزیابی‌های خود، از کاهش محسوس رونق بازار املاک در امارات متحده عربی و افت در رتبه سرمایه‌گذاری در این حوزه خبر داد.
سایت تابناک به نقل از «وال استریت ژورنال» گزارش داده است: UBS مهمترین عوامل این کاهش رتبه را افزایش بیش از اندازه ساخت و ساز در این شیخ نشین عربی دانست که سبب شده است تا 70‌درصد قیمت مسکن را در این کشور پایین آورد.قیمت املاک در دبی، از سپتامبر 2008 و زمانی که آثار بحران مالی آمریکا به این منطقه رسید و از سوی دیگر، همزمانی این مساله با دوره کاهش قیمت نفت خام در بازارهای جهانی، رو به سقوط نهاد.تحقیقات منتشره از سوی این بانک در هفته پیش، نشان می‌دهد که بهبود اندک وضعیت رونق مسکن در شیخ‌نشین‌های حاشیه خلیج فارس در گرو بهبود نسبی اوضاع جهانی است و طرح‌های مالی دولت امارات برای مهار این وضع هیچ تاثیر جدی نداشته است و ریسک سیستماتیک کلی این منطقه، بسیار بیشتر از دیگر مناطق در خاورمیانه ارزیابی می‌‌شود.در حالی که بسیاری از کارگران مهاجر و کارشناسان به علت سیر صعودی سرسام‌آور بیکاری و استثمار کارگران در حال ترک امارات هستند، بانک UBS پیش‌بینی کاهش 10‌درصدی جمعیت و در پی آن، کاهش تقاضا برای املاک را کرده است که سرانجام منجر به تخلیه 30‌درصدی فرصت‌های شغلی در امارات تا سال 2010 می‌شود. این بانک درباره املاک پیش‌بینی کرده که ارزش هر فوت مربع زمین تا 146دلار (حدود پانصد درهم امارات) کاهش می‌یابد. قیمت هر فوت مربع از زمین در سه ماه آخر سال 2008 به اوج خود، یعنی 503 دلار رسیده بود.اما نکته مهمتری که این گزارش به آن اشاره کرده، این است که این سقوط، تنها مراحل اولیه سقوط ارزش املاک در امارات عربی متحده را پیش‌بینی کرده و تاکید داشته است که ما بر این باوریم ریسک‌های این منطقه، هنوز سرمایه‌داران را قانع نکرده تا وارد این بازار شوند و بنابراین، کاهش بیشتر قیمت‌ها نیز رخ خواهد داد.سقوط آزاد این بخش در امارات سرمایه‌گذاران عمده را مجبور کرده تا ترمز پروژه‌های بزرگ را بکشند تا بتوانند از بحران کنونی جان سالم به در ببرند.بانک UBS ارزش پروژه‌های متوقف شده را حدود 300‌میلیارد دلار برآورد کرده است.